Sådan bruger du Referencer og Afkast

I denne guide får du en kort og nem gennemgang af, hvordan du effektivt kan bruge Data Insights-værktøjet Referencer og Afkast for at opnå det største udbytte. Guiden indeholder beskrivelser af værktøjets funktioner, så du kan nå frem til det bedst mulige resultat, som du kan tage med videre i din analyse.

Formålet med Referencer og Afkast er at finde konkrete referencer på lejeboliger, erhvervslejemål og ejendomshandler og ud fra det estimere en ejendomsværdi og et afkast på en vilkårlig ejendom.

Indhold i denne guide

• Formål
• Forudsætninger
• Vælg ejendom
• Lejeboliger
• Ejendomshandler
• Tomgang
• Afkast

Formål

Modulets formål er at gøre dig i stand til at udvælge de mest præcise, aktuelle og valide prisreferencer til din ejendom. Referencerne er nødvendige for at kunne sige noget økonomisk konkret om ejendommen – hvad end det handler om dagsværdien, ejendomsvurderingen eller investeringspotentialet.

Modulet giver dig adgang til lejeboligreferencer, erhvervslejemål referencer, ejendomshandler og tomgangsstatistik.

Du får fuld frihed til at udforske og udvælge referencerne, så du kan danne det bedste grundlag for din analyse. Hos os er transparensen i højsædet, og du kan derfor stole på at dataene du analyserer er gennemarbejdet og kvalitetssikret.

Forudsætninger

Før vi dykker ned i modulet, er det vigtigt at forstå, hvordan vi udvælger referencer. Hertil er det vigtigt at forstå, at der er forskel på, om der er tale om lejeboliger, erhvervslejemål eller ejendomshandler. 

Bemærk: Dette kun er gældende for siden 'Afkast'.
 

– For lejeboliger

Når vi beskæftiger os med lejeboliger, er der typisk tre forskellige boligtyper:

• Lejligheder
• Huse
• Rækkehuse

Vi anvender samme fremgangsmetode til at finde reference for alle boligtyperne. 

Lad os tage udgangspunkt i en vilkårlig enhed:

• 130 kvadratmeter
• Markedsleje
• Jylland

For at finde en gyldig reference skal følgende være opfyldt:

• Referencen skal være indenfor +/- 10 m² (I forhold til enheden, vil det betyde at referencerne er mellem 120-140 m²)
• Referencen skal have samme huslejeregulering (Markedsleje)
• Referencen skal være beliggende i den samme region (Jylland)

– For erhvervslejemål

For erhvervslejemål er det ikke muligt at anvende samme metode som for lejeboliger. Erhvervslejemål er mindre homogene (mindre ens), hvor f.eks. to nærtliggende butikker på 80 m² kan have en vidt forskellig husleje. Vi bliver derfor nød til at anvende en anden metode, for at standardisere erhvervslejemål. 

Lad os tage udgangspunkt i følgende enhed:

• 175 kvadratmeter
• Butik

For at udregne referencelejen, inddrager vi alle referencer som ligger inden for +/- 175/2 m² – altså 88 m² og 262 m². Vi laver en lineær regression på de inddragede observationer og får to parametre, som vi bruger til at fastsætte lejen.

På den måde sikrer vi os, at lejen hverken bliver påvirket af butikker med storslåede facader eller butikker, som er ved at gå i forfald. Med andre ord bliver vores resultat neutralt og pålideligt.

– For ejendomshandler

På samme vis som erhvervslejemål er ejendomshandler heller ikke homogene. Der er mange faktorer, som er afgørende for ejendommens værdi og kvadratmeterpris.

Vi skelner kun referencerne baseret på boligtype og ejendomstype.

• Lejligheder
  – Hvis lejligheden er registreret som ‘Ejerlejlighed’, vil referencerne være ejendomshandler med ejerlejligheder.
  – Hvis lejligheden er registreret som ‘Samlet Fast Ejendom’, vil referencerne være andre ejendomshandler med Samlet Fast Ejendom.
• Huse og rækkehuse
  – For både huse og rækkehuse er boligtypen og ejendomstypen én-til-én – det vil sige, at vælger man en af de to vil man se ejendomshandler med huse eller rækkehuse

Vælg ejendom

Den første side du møder i modulet hedder 'Vælg Ejendom'. Her har du mulighed for at vælge én eller flere ejendomme.

Ejendommen er altid udgangspunktet for alt data, du ser i modulet.

Sådan vælger du en ejendom:

1. Vælg by 
2. Vælg en eller flere adresser (Hold CTRL nede for at markere flere)
3. Vælg den fane, du ønsker at se
4. Brug “Nulstil dine valg” hvis du ønsker at gå tilbage.

Når du har valgt din ejendom, vil tabellen under blive udfyldt. Her ser du alt information om ejendommen – såsom de enkelte enheder, deres huslejeregulering, energimærker med mere.

Herefter får du følgende valgmuligheder:

• Lejeboliger
• Erhvervslejemål
• Ejendomshandler
• Tomgang
• Afkast

Lejeboliger

På siden Lejeboliger finder du referencer på lejeboliger i dit valgte område og dertil omgrænsende områder.

Data er som udgangspunkt ikke filtreret, hvorfor alt vil være tilgængeligt. Vores lejeboligdata er kvalitetssikret gennem flere led – både af mennesker og programmatisk.

Vi anbefaler, at man på siden anvender filtrene til at udsøge specifikke referencer til videre brug i analysen. I videoklippet herunder kan du se, hvordan man bruger siden.

Tip! I videoen bliver der af flere omgange valgt mere end ét filter – f.eks. 50-60 m² og 60-70 m². For at vælge flere filtre, skal du holde CTRL nede, alt imens du klikker på filtret.

Erhvervslejemål

På siden Erhvervslejemål finder du referencer til erhvervslejemål. Du kan se referencer for butikker, kontorlokaler og produktion/lager.

Som beskrevet tidligere er erhvervslejemål meget heterogene, hvilket betyder, at filtrering er yderst nødvendigt. Foruden dette har du også mulighed for at se billeder af lejemålene ved at trykke på adressen, som vist i videoen herunder:

Det er muligt at se billeder for erhvervslejemåle ved at trykke på adressen i tabellen. Herefter åbner der sig en PDF-fil, du kan bruge som bilag i din analyse.
 

Tip! Få en hurtig opsummering af ejendommen ved at holde musen over adressen øverst til venstre.

I eksemplet ses det, at der er to enheder til erhverv, der er registreret som detailhandel. Vi laver derfor filtreringen på butik, når vi skal finde referencerne.

Ejendomshandler 

På siden Ejendomshandler finder du referencer for ejendomshandler. Siden bliver filtreret, alt efter hvilken ejendomstype du har valgt på Vælg Ejendom-siden.

Baseret på Bygnings- og Boligregistret (BBR) har du mulighed for at vælge, om enhederne var udlejet på et tidspunkt i salgsåret, således at du kan ejendomshandler med enheder, som har været udlejet.

Tip! For at du kan få en idé om, hvor de solgte ejendomme er placeret relativt til din valgte ejendom, kan du bruge kortets søge funktion til at finde adressen på din valgte ejendom.

Tomgang

På siden Tomgang får du et indblik i den historiske tomgang for dit valgte område, samt et øjebliksbillede af tomgang for den samlede boligmasse.

Vi tager udgangspunkt i udlejningshistorikken fra BBR-registret og sammensætter data, så vi kan sige noget konkret om boliger, der i en periode hverken har været beboet af lejer, ejer eller stået tom. Derudover er det også muligt at dykke ned på den enkelte bolig og se tomgangsprocenten, og hvorvidt den er udbudt på markedet lige nu.

Tip! Listen med alle boliger i dit valgte område kan eksporteres, så du kan lave din egen tomgangsstatistik på en udvalgt boligmasse.

Afkast

Siden Afkast adskiller sig fra de andre sider i modulet, da siden udelukkende tager udgangspunkt i den referenceramme, som var beskrevet tidligere i afsnittet 'Forudsætninger'.

Vi mener, at reglerne for referencerammen skaber det mest præcise grundlag for at identificere den korrekte bruttoleje for en vilkårlig ejendom, samt et afkast. Det er vigtigt at pointere, at afkastet ikke skal ses som et facit, men som et neutralt udgangspunkt, der er baseret på priserne på markedet.

Vi udregner nøgletallene efter følgende metoder:

• Bruttoleje
  Medianværdien for den enkelte enheds referencer
• Driftsomkostninger
  Modelestimat baseret på tidligere salgsopstillinger med ejendomshandler
• Nettoleje
  Bruttolejen fratrukket driftsomkostninger i årlige kvm. pris.
• Salgspris pr. kvm
  Medianværdien for ejendomshandlerreferencerne
• Ejendomsværdi
  Det samlede areal for ejendommen ganget med salgspris pr. kvm.
• Afkast
  Den årlige nettolejeindtægt pr. kvm delt med salgspris pr. kvm

Siden 'Afkast' samler al data fra tidligere sider. Derfor giver denne side det fulde overblik over referencer til ejendommen.